重庆拆迁律师杨勇：棚改违法征收的三个信号，你看明白了吗?

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重庆拆迁律师杨勇：棚改违法征收的三个信号，你看明白了吗?

从事征地拆迁领域久了，就会发现，很多被征收人对于棚户区改造有特别的“关注”，为什么这么说呢?就拿简单的一个例子来说，某地进行棚户区改造拆迁，就会有被拆迁人指出说：“我们这里不是棚户区，不接受棚户区改造”“越拆越穷，有啥好处?”等这样的话，那么究竟这是征收方压低补偿的手段，还是另有隐情呢?
　　今天，众成拆迁律师杨勇就给大家讲一讲，关于棚改违法征收的几个信号，被征收人要提前识别，避免遭遇不公平不合理的补偿。
　　一、借用棚改名义，压低补偿
　　对于棚户区是什么，法律上并没有明确的规定，大致的可以理解为，棚户区是指城市建成区范围内、平方密度大、使用年限久、房屋质量差、人均建筑面积小、基础设施配套不、交通不便利、治安和消防隐患大、环境卫生脏、乱、差的区域。
　　而棚户区改造的目的是改变城市二元体制结构，改造对方是脏乱差的低质量房屋街道，但是现在很多地方接着棚户区改造的名义对正常的社区进行商业开发，一旦打上了棚户区的名义，拆迁补偿价格也就跟着低了。地方进行棚户区改造拆迁宣传倡议中，灌输棚户区房屋不值钱的想法，给被拆迁人很低的补偿价格，如果不懂法律和国家政策，可能被糊弄签字。
　　这就是为什么有的被拆迁人的房屋被冠上棚户区改造的名义!
　　二、没有评估程序，复核以及鉴定的权利
　　我们都知道房屋拆迁之前是需要对房屋进行测量以及评估，但是很多地方征收方就完全省略了这一步骤。
　　我们要知道评估是确定房屋价值的重要程序，一般终的补偿标准都是建立在评估价格上的，所以评估程序尤为重要。
　　，评估公司的选择。评估公司的选择可以由征收部门和被拆迁人协商选择，或者投票，摇号，抽签等方式，委托有资质的评估公司。其次，评估应当结合被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。后，如果对评估机构不服，可以在规定的日期内申请复核，对复核结果有异议，还可以向评估申请鉴定。
　　但在现实中，棚户区改造拆迁，地方上的评估公司，受到地方的干预，评估程序不合法，评估结构也难让人满意。
　　三、补偿参照的标准不同
　　我们都知道，棚户区改造不仅仅只是针对城市房屋，有的地方农村房屋也是被划为棚户区改造的。
　　城市房屋遇到棚户区改造拆迁可以采用《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，给予合理的补偿。而农村房屋呢?我们都知道对于农村房屋，国家并没有相应法律规定，而是一直参考的《物权法》、《土地管理法》等法律。
　　所以，这就让征收方钻了法律的空子，对于农村房屋棚户区改造拆迁，随意制定补偿的价格，让老百姓苦不堪言。
　　下面我们来看一则典型案例：未签协议就强拆
　　卢和东诉赣州市章贡区人民土地行政强制及行政赔偿案。2006年底，省批准征收卢和东房屋(位于赣州市城市规划区内)所占集体土地，征地拆迁工作由赣州市章贡区组织实施。2010年4月29日，在卢和东未签订房屋拆迁补偿协议的情况下，章贡区作出房屋拆迁决定，要求其在2010年5月7日前办理拆迁补偿手续并自行拆除房屋，逾期将依法进行强制拆除房屋。卢和东未在限定期限自行拆除。
　　2010年5月25日，章贡区在卢和东未在场的情况下，没有对卢和东室内财产制作清单，也没有进行公证提存，而是直接将卢和东室内财物搬出，并对房屋进行了强制拆除。卢和东被拆除房屋面积为274.56㎡，经依法评估其房屋同类地段的商品房市场价格为2252元/㎡。终卢和东获得了合理补偿。
　　本案是典型的违法拆除集体土地上房屋案件。集体土地征地拆迁关系着广大农民的切身利益，根据相关文件精神，要求各地要严格执行农村征地程序、做好征地补偿工作。
　　征收集体土地方案经依法批准后，市县人民在组织实施过程中，应防止和纠正违法违规强制征地拆迁行为的发生。对征地补偿安置不落实的，行政机关不得强行使用被征收土地，如违法强行使用土地造成被征收人合法权益损害的，须承担相应的赔偿责任。而且，对被拆迁房屋所在地已被纳入城市规划区的，有关房屋赔偿金须参照国有土地上房屋市场价格计算。该案判决充分表明了行政审判在集体土地征收领域，依法保护被征收人合法权益的重要作用。
　　棚户区改造拆迁违法的信号点还有很多，在这里就不一一为大家列举，对于自己的房屋是否被列入了棚户区改造存在有异议的，要及时咨询的律师。房屋不属于棚户区改造的，那我们就要按实际的征收项目被征收。房屋属于棚户区改造的，我们就要争取合理的补偿。